Sorpresa, l’immobile non conviene più

Le rendite immobiliari non consentono il recupero di costi e tasse. «Il mattone non conviene, la green economy sì» sottolineano gli analisti

Comprare casa come formula d’investimento non conviene più. Fino a che la bolla immobiliare non cesserà, in Italia comprare casa sarà un’ardua impresa. Lo dice uno studio di Ener2Crowd.com, la prima piattaforma italiana di lending crowdfunding energetico.

Il mattone è lo strumento di risparmio preferito dagli Italiani. Ma il Covid-19 ha rivoluzionato il mercato mondiale: a New York i prezzi degli appartamenti sono scesi di un 30-50% non essendoci più domanda, così come anche in molte altre città un po’ in tutto il mondo.

In Italia potrebbe essere anche il fattore demografico a chiudere la bolla emotiva che sorregge da almeno 50 anni l’immobiliare, con prezzi che non trovano alcuna giustificazione a livello economico.

Ener2Crowd.com ha recuperato serie storiche che includono lo stipendio di un lavoratore italiano dal 1960 ad oggi, il costo di beni di consumo di prima necessità quali pane e latte, ed il costo degli appartamenti al metro quadrato in una grande città.

Lo scenario emerso si divide in due parti. Una prima parte che vede gli Italiani giovani sempre più distanti dalla possibilità di acquistare un appartamento, per motivi legati al mercato del lavoro ed alle basse ed incostanti retribuzioni. Ed una seconda parte che vede crollare il mito della rendita sicura, svelando come il mattone sia in realtà un settore dove gli affari si riescono a fare solo con grandi disponibilità ed impegno di capitali.

Ecco come cambiano le cose. Un operaio della FIAT nel 1962 aveva uno stipendio di 50.000 lire al mese e poteva permettersi di acquistare un appartamento in un quartiere residenziale limitrofo al cento storico, impegnando solo il 50% della propria retribuzione, in 21 anni. Nel 1972 lo stesso operaio ne impiega 19 di anni per acquistare un appartamento di analoghe dimensioni in una zona leggermente più periferica.

Nel 2011, giunti ormai ai massimi dei prezzi del mercato immobiliare in Italia —nonostante la crisi globale scatenata dai mutui sub-prime—, un Italiano lavoratore, a cui la statistica assegna euro 1.600 netti mensili su 12 mensilità, impiega 54 anni ad acquistare quello stesso appartamento. E nel 2020, ai giorni nostri, un giovane con la stessa retribuzione impiegherebbe 41 anni.

«L’assurdo non sta solo nell’evidente prospettiva di una “vita da indebitati”, ma anche, comparando quanto inizialmente rilevato tra il 1962 ed il 1972 —gli anni del boom economico—, nella crescita contro-tendente della correlazione tra capacità di acquisto di un bene e reddito medio: mentre per beni di consumo e di prima necessità come pane e latte il prezzo si è più che dimezzato, per i beni immobili il prezzo si è più che raddoppiato» sostiene Niccolò Sovico, ceo, ideatore e co-fondatore di Ener2Crowd.com, scelto da Forbes come uno dei 30 talenti globali under-30 di quest’anno.

E la situazione non è migliore per chi guarda all’immobile come investimento, giungendo al secondo scenario analizzato. Comparando un investimento immobiliare di taglia medio-piccola, circa 250 mila euro, senza mutuo e con mutuo, con un BTP Italiano e con un investimento nella green economy, è evidente come per ottenere rendimenti degni di nota, ma comunque inferiori a ciò che si può ottenere nell’ultimo caso con la scelta della finanza alternativa green, si devono avere a disposizione molti capitali –la cifra intera per l’esattezza– e tenerli immobilizzati in una pericolosa trappola della liquidità che ad oggi sarebbe soggetta alla tempesta Covid-19 ed al futuro necessario ridimensionamento dei valori di mercato.

Gli investimenti nella green economy sono di gran lunga più accessibili, più stabili e convenienti dell’immobiliare, potendo garantire un cautelativo, nelle stime, ritorno medio netto del 5% circa annuo, senza dover affrontare rischi o beghe gestionali.

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